1 가구 1 주택 양도세 비과세 요건은 부동산 매도 시 꼭 짚고 넘어가야 할 핵심 중의 핵심이에요. 집을 팔았는데 세금을 내는 사람과 한 푼도 안 낸 사람의 차이는 바로 이 요건을 알고 있었는지에 달려 있습니다. 2025년 현재 제도는 계속해서 바뀌고 있고, 지역별 요건이나 가격 기준도 달라져서 더욱 정확한 정보가 필요해요.
이 글에서는 1 가구 1 주택 양도세 비과세 요건을 중심으로, 적용 기준, 예외 규정, 세금 계산 방식, 최근 개정사항까지 하나하나 상세하게 정리해 볼게요.
1 가구 1 주택이란?
우선 ‘1 가구 1 주택’의 정의부터 정확히 짚고 넘어가야 해요. 단어는 간단하지만, 실제 판단 기준은 꽤 까다로워요.
1 가구란?
동일 세대, 즉 주민등록상 주소를 같이 하고 실질적인 생계를 함께하는 사람들의 집단을 말해요. 여기에는 배우자, 부모, 자녀가 포함됩니다. 이들이 다른 주택을 추가로 보유하고 있지 않아야 1 가구 1 주택 요건을 충족할 수 있어요.
1 주택이란?
본인과 가족 전체가 소유한 주택이 한 채뿐이어야 해요. 배우자 명의의 주택도 본인의 것으로 간주되기 때문에, 본인 명의가 아니더라도 가족 중 한 명이라도 다른 주택을 갖고 있다면 비과세 요건을 충족하지 못하게 됩니다.
예외적으로 일시적 2 주택이나 상속주택, 지방소형주택 병행 보유 등의 경우에는 일정 조건 하에 1 주택으로 간주해 주기도 하니, 특수 상황에 해당된다면 꼼꼼히 따져보아야 해요.
기본 요건
: 보유 2년 이상 + 거주 요건
비조정대상지역에 있는 주택은 2년 이상 보유하면 비과세가 가능해요. 이때 거주 여부는 보지 않아요. 반면, 조정대상지역에 있는 주택은 보유 2년 + 실거주 2년 요건을 모두 충족해야 비과세를 받을 수 있어요. 조정대상지역의 범위는 매년 변동되므로, 양도 당시에 해당 지역이 조정대상인지 반드시 확인해야 해요. 2025년 현재 서울 전역과 수도권 주요 지역, 세종 등이 해당됩니다.
거주 요건에서 자주 묻는 질문 중 하나가 ‘전세를 줬으면 안 되냐’인데요, 전세나 월세를 준 경우 실거주 요건을 충족하지 못한 것으로 간주돼요. 반드시 본인이 주민등록상 해당 주소에 등재돼 있고 실제로 거주한 기록이 남아있어야 합니다.
양도가액 기준: 9억 → 12억
예전에는 양도가액 9억 원 초과 시 비과세 적용이 제한됐지만, 현재는 기준이 12억 원으로 상향 조정됐어요.
- 양도차익 12억 원 이하: 전액 비과세
- 12억 원 초과 시: 초과 금액에 대해 세금 부과
예를 들어 주택을 팔아서 총 양도차익이 13억 원 발생했다면, 12억 원까지는 비과세이고 나머지 1억 원에 대해서만 과세가 이뤄집니다.
단, 해당 기준은 ‘양도차익’이 아닌 ‘양도가액’이 아니라는 점도 주의하세요. 실거래가 기준이 아닌 공시가격으로 착각하면 오산이에요.
장기보유특별공제는 얼마나?
양도차익이 발생했을 때, 비과세 기준 초과분에 대해 과세가 된다면 장기보유특별공제를 통해 세금을 줄일 수 있어요.
- 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주: 최대 80% 공제
- 보유만 2년 이상 (거주 요건 불충족): 최대 30% 공제
장기보유특별공제는 양도차익에서 일정 비율을 공제해 주는 제도로, 실거래차익이 큰 경우 상당한 절세 효과를 볼 수 있어요. 매년 4%씩, 최대 10년간 적용되며, 1년 추가 시마다 4% 가산돼요.
단, 장기보유특별공제를 받으려면 반드시 거주요건을 함께 충족해야 80% 공제를 받을 수 있다는 점을 기억하세요.
상생임대주택 제도 활용
조정대상지역 주택의 경우, 실거주 요건이 걸림돌이 될 수 있어요. 이런 상황에서 유용한 게 상생임대주택 제도예요.
상생임대 요건
- 임대료를 직전 계약보다 5% 이내로 인상
- 임대 계약 기간은 2년 이상
- 계약일은 2021년 12월 20일~2026년 12월 31일 사이
이 조건을 충족하면, 실거주하지 않아도 실거주 요건을 충족한 것으로 간주해 줍니다. 전세를 줬더라도 상생임대차 조건만 맞추면 비과세가 가능하다는 거죠.
양도일의 기준은?
양도소득세의 과세 기준일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이에요. 이를 기준으로 보유기간, 조정대상지역 여부, 각종 요건을 판단하기 때문에 매우 중요해요.
예를 들어, 조정대상지역으로 지정되기 전 잔금을 치르고 등기를 미뤘다면, 잔금일이 우선되므로 해당 주택은 조정지역이 아닌 것으로 판단될 수 있어요.
양도세율 구조는?
양도세율은 누진 구조로 되어 있어, 과세표준이 클수록 세율도 높아집니다.
- 3,000만 원 이하: 6%
- 3,000만 원 초과 ~ 1.2억 원 이하: 15%
- 1.2억 원 초과 ~ 4.6억 원 이하: 24%
- 4.6억 원 초과 ~ 8.8억 원 이하: 35%
- 8.8억 원 초과: 45%
여기에 지방소득세 10%가 추가되므로, 실제 세율은 더 높아져요. 양도차익이 큰 고가 주택일수록 장기보유특별공제와 비과세 요건 충족 여부가 중요해지는 이유입니다.
예외 규정과 특수사례
다음은 실수하기 쉬운 대표적인 특수사례들이에요.
| ✔ 일시적 2주택자 | 새집을 산 후 기존 집을 1년 내 매도하면 비과세 인정 가능 (지역별로 2년 이내 유예 인정되는 경우도 있음) |
| ✔ 해외 이주자 | 출국 후 2년 이내 매도 시 실거주 없이도 비과세 인정 |
| ✔ 상속주택 포함된 경우 | 상속으로 받은 주택은 일정 조건하에 주택 수에 포함되지 않음 |
| ✔ 혼인·이혼 등으로 세대 구분된 경우 | 같은 주소라도 실질 생계 분리가 확인되면 별도 세대로 인정받을 수 있음 |
| ✔ 겸용주택·다가구주택 보유자 | 건물 구조 및 면적 기준에 따라 1주택 인정 여부 달라질 수 있음 |
가장 흔한 실수 5가지
- 실거주 요건 착각: 전입신고만 하고 실제 거주 안 하면 불인정
- 공시가와 실거래가 혼동: 양도가액 기준은 실거래가 기준
- 장기보유공제 누락: 2년만 넘겨도 무조건 적용되는 줄 아는 착각
- 상생임대 계약 요건 누락: 인상률, 계약기간 조건 미확인
- 양도일 잘못 계산: 계약일 아닌 잔금일/등기일 기준이라는 점
1 가구 1 주택 양도세 비과세 요건은 집을 팔기 전에 반드시 숙지해야 합니다. 1가구1주택 양도세 비과세 요건은 단순히 세금을 줄이기 위한 팁이 아니라, 실제 수천만 원 단위의 재정 영향을 미치는 핵심 정보예요. 조정대상지역인지, 양도가액이 얼마인지, 얼마나 살았는지, 다른 주택이 있는지 등 모든 요소가 복합적으로 작용하니, 매도 계획이 있다면 최소 6개월 전부터 조건 충족 여부를 확인해 두는 것이 안전합니다. 제도를 잘 활용하면 세금 한 푼 없이 자산을 재배치할 수 있고, 반대로 모르고 매도했다가는 뜻하지 않은 세금 폭탄을 맞을 수도 있어요.
